Kako izbrati dobavitelja omar za vaš projekt več-družinskega stanovanja

Bil sem na dovolj gradbenih sestankih, kjer se pogovor v kabinetu začne prepozno. Do trenutka, ko nekdo reče "kaj pa omare?" urnik je že zaklenjen, proračun je raztegnjen in nekdo tri mesece kasneje sprejme odločitev, ki jo obžaluje.

Če delate na več{0}}družinskem projektu-mislite na 50 enot, 200 enot ali več-izbira dobavitelja omar ni kot izbiranje omar za eno hišo. Pravila so drugačna. Tveganja so različna. In napake stanejo veliko več.

Tukaj je tisto, kar je dejansko pomembno, ko nabavljate omare za projekt več-družinskega stanovanja.

 

Nehajte iskati "najboljše" omare

To je prva stvar, ki jo povem izvajalcem in razvijalcem. Ne iščete najboljših omar. Iščete največponovljivoomare.

V eno-družinski hiši lastnik stanovanja morda skrbi za eksotični les ali ročno{1}}dokončane podrobnosti. V stanovanjski hiši s 150 stanovanji vaše stanovalce skrbita dve stvari: ali je videti čisto in ali se predal zapre brez zatikanja?

Kar pravzaprav potrebujete, je dobavitelj, ki lahko dobavi enak slog vrat, isto barvo, iste tečaje, enako vse-enoto za enoto. V trenutku, ko dobite variacijo med nadstropjem 3 in nadstropjem 8, vaš nadzornik začne izgubljati razum in vaš seznam udarcev postane grd.

Torej, ko ocenjujete dobavitelje, ne zahtevajte le enega vzorca. Prosite za ogled fotografij njihovih zadnjih treh več-družinskih pošiljk. Poglejte doslednost. Če opazite razlike, nadaljujte.

 

Vprašanje, ki si ga nihče ne zastavi (dokler ni prepozno)

Tukaj je vprašanje, ki ga nikoli nisem slišal na prvem sestanku, vendar sem slišal, da so ga na delovnem mestu večkrat slišali:

"Kaj se zgodi, če nam manjkajo tri vrata omare?"

Ker tukaj je resnica,-nekaj bo izginilo. Škatla se med pošiljanjem poškoduje. Med namestitvijo se vrata opraskajo. Enota je oblikovana drugače, kot je prikazano v načrtih, in nenadoma potrebujete še eno omaro v ne-standardni velikosti.

Razlika med dobrim in slabim dobaviteljem ni v tem, ali pride do napak. To se zgodi naslednje.

Vsakemu potencialnemu dobavitelju postavite ta posebna vprašanja:

Kakšen je vaš standardni odzivni čas za nadomestne dele?

Ali potrebujete minimalno naročilo za zamenjavo ali lahko naročim ena vrata?

Kdo plača pošiljanje garancijskih zamenjav?

Ali imate zalogo komponent za pretekle projekte ali zaprete linijo po odpremi naročila?

Videl sem, da so projekti zamujali šest tednov in čakali na tri vrata omare iz Kitajske. Šest tednov. Električarji so končali. Ekipa za pult čaka. Slikarji so se preselili na drugo lokacijo. Vse zato, ker nihče ni vnaprej postavil vprašanja o nadomestnih delih.

Dobavitelj, ki vam pove, da "običajno nimamo te težave", je dobavitelj, ki ni opravil dovolj več{0}}družinskega dela. Dobavitelj, ki vam pove "tu je naša politika glede nadomestnih delov in tukaj je oseba, ki s tem skrbi", je nekdo, s katerim lahko sodelujete.

 

Dobavni rok ni le številka

Vsak dobavitelj vam bo dal dobavni rok. Petin-štirideset dni. Šestdeset dni. Karkoli že je.

Toda nekaj vam ne povedo vedno: da se dobavni rok začne, koonireci, da se začne.

Videl sem, da naročila stojijo dva tedna, preden jih nekdo potrdi. Videl sem, da se je "45 dni" spremenilo v 75, ker je dobavitelj čakal na tečaje ali ročaje ali kakšno drugo komponento, za katero je domneval, da bo tam.

Torej, ko se pogovarjate z dobaviteljem omar, morate v pisni obliki zapisati naslednje:

Kaj točno je treba dokončati, preden se ura začne? (Risbe? Depozit? Odobritev vzorca?)

Kdo potrdi, da se je dobavni rok začel?

Kaj se zgodi, če dobavitelj zamudi datum?

In tukaj je praktičen nasvet: vgradite medpomnilnik. Če vaš urnik gradnje pravi, da morajo biti omare na gradbišču do 1. junija, povejte dobavitelju, da jih potrebujete do 15. maja. Ne zato, ker ste nepošteni. Ker nekje med tovarno in vašim delovnim mestom se bo nekaj zgodilo. Zakasnitev pristanišča. Težava s tovornjakom. Preverjanje kakovosti, ki ne uspe in zahteva predelavo.

Najboljši dobavitelji, s katerimi sem delal, vam ne dajo le časa za dobavo. Dajo vam urnik proizvodnje. 1. teden: pridobivanje materiala. Teden 2-3: izdelava. 4. teden: končna obdelava in strjevanje. 5. teden: pakiranje in nakladanje. 6. teden: tranzit. Ta raven podrobnosti vam pove, da dejansko vedo, kaj počnejo.

 

Skriti stroški poceni omar

Vsak razvijalec želi prihraniti denar pri omarah. Razumem. Vrstična postavka je ogromna.

Ampak tole sem se naučil, ko sem opazoval projekte, pri katerih so ljudje šli z najnižjo ponudbo:

Poceni omare dolgoročno stanejo več. Vedno.

Ne zato, ker razpadejo že prvi dan. Toda zaradi tega, kar se zgodi šest mesecev po-vselitvi. Sprednji del predala se zrahlja. Konec se začne luščiti v bližini pomivalnega stroja. Tečaj rjavi, ker je stavba na Floridi in nihče ni pomislil na vlago.

Zdaj vaša ekipa za upravljanje nepremičnin pripravlja zahteve za vzdrževanje. Zdaj pošiljate nekoga v enoto, da zamenja del. Zdaj plačujete za delo, del, koordinacijo in neprijetnosti stanovalcev.

Pomnožite to s 100 enotami. Matematika se hitro spreminja.

Torej, ko primerjate cene, ne glejte le stroškov omare na enoto. Vprašaj o:

Specifikacije materiala– Ali je zadnja plošča enake debeline kot stranice ali tanjša?

Vrsta zaključka– Ali gre za pravo lakiranje, ki zapre robove, ali za folijo, ki se lahko lušči?

Strojna oprema– Katere znamke tečaji in drsniki? (Blum in Hettich z razlogom staneta več.)

Montažna metoda– Z mozniki in zlepljenimi? Spojen? Zajeban?

Dobavitelj, ki na ta vprašanja ne more brez oklevanja odgovoriti, ni dobavitelj, ki si ga želite.

 

Problem "Zmoremo vse".

Tukaj je opozorilni znak, na katerega sem se naučil biti pozoren: dobavitelj, ki vsemu reče da.

"Ali lahko ujemate to barvo po meri?" ja
"Znate narediti to nenavadno velikost?" ja
"Ali lahko pošljete v treh tednih?" ja

Na neki točki morate slišati "ne". Ali vsaj "tukaj je, koliko bi to stalo in zakaj."

Ponavadi so dobavitelji, ki vsemu rečejo da, tisti, ki še niso ugotovili svojih meja. Sprejmejo vaše naročilo. Potem se borijo. Potem zamudijo roke. Nato vam dostavijo nekaj, kar je blizu temu, kar ste zahtevali, vendar ne povsem.

Dober dobavitelj za več-družinska dela dobro ve, kaj dela. Imajo standardne velikosti, ki delujejo. Imajo ciljno črto, za katero vedo, da deluje. Imajo proizvodni proces, ki je bil preizkušen na podobnih projektih.

Vprašajte jih: kateri je največji več-družinski projekt, ki ste ga naredili? Kaj je šlo narobe? Kaj bi naredili drugače?

Če ne znajo natančno odgovoriti, tega dela niso opravili dovolj.

 

Kaj bi pravzaprav morali vprašati vsakega dobavitelja

Tukaj je kratek seznam vprašanj. Uporabite jih.

O izdelku:

Kakšen je material in debelina škatle?

Kakšna je vrsta zaključka in kako se nanaša?

Katera znamka strojne opreme je standardna?

Ali ponujate različne razrede (economy, standard, premium)?

O postopku:

Katere podatke potrebujete za začetek proizvodnje?

Ali posredujete risbe trgovine v odobritev?

Kako skrbite za nadzor kakovosti med proizvodnjo?

Ali lahko pošljem-inšpektorja tretje osebe v vašo tovarno?

O logistiki:

Kako so omare pakirane za kontejnerski prevoz?

Ali nalagate glede na enoto ali vrsto komponente?

Kakšen je vaš postopek za poškodovane ali manjkajoče predmete?

Ali imate lokalno stik v ZDA ali Evropi?

O razmerju:

Kolikšen je vaš tipični letni obseg projekta?

Ali sodelujete z generalnimi izvajalci neposredno ali samo prek trgovcev?

Ali lahko govorim s prejšnjo več{0}}družinsko stranko?

Dobavitelji, ki na ta vprašanja odgovorijo jasno in brez zadržkov, so tisti, ki so to že počeli. Tisti, ki postanejo obrambni ali nejasni, vam sporočajo nekaj pomembnega.

 

Še ena stvar o kitajskih dobaviteljih

Veliko dobaviteljev, s katerimi se pogovarjate za projekt te velikosti, bo na Kitajskem. To je v redu. Od tod izvira glasnost.

Vendar obstaja razlika med tovarno, ki večinoma izdeluje-kuhinje po meri, in tovarno, ki je specializirana za projektno poslovanje. Prva vrsta je odlična za lastnika stanovanja. Druga vrsta je tisto, kar potrebujete.

Kako opaziš razliko? Poglejte, kako komunicirajo.

Dobavitelj,-ki je usmerjen v projekt, vas bo povprašal o časovnici namestitve. Želeli bodo vedeti, kako deluje vaša ekipa. Označili bodo kartone po številki enote in sobi. Poslali vam bodo pakirni seznam, ki ga lahko nadzornik dejansko prebere.

Ponudnik,-ki se ukvarja z stanovanji, vam bo poslal lepo brošuro in vas vprašal, ali vam je všeč stresalnik ali dvignjena plošča.

Če upravljate projekt stanovanja s 100 enotami, potrebujete prvega.

 

Zadnja misel

Videl sem, da gredo več{0}}družinski projekti gladko pri dobavi omar. In videl sem, kako se spreminjajo v popolne nočne more. Razlika se skoraj vedno zmanjša na dve stvari: kako jasno je kupec vnaprej postavil vprašanja in kako pošteno je nanje odgovoril dobavitelj.

Ne potrebujete najbolj elegantnih omar. Ne potrebujete najcenejše cene. Potrebujete dobavitelja, ki razume, kaj pomeni dostaviti 150 istih stvari po urniku, z načrtom, ko gre kaj narobe.

Zastavite težka vprašanja zdaj. Vaš nadzornik se vam bo kasneje zahvalil.

Rešitve izvajalcev